若林晃一税理士事務所

土地の評価を80%減額! 特定居住用宅地等(小規模宅地等の特例)について解説します

小規模宅地等の特例は土地についてのお得な制度です


相続税は被相続人(亡くなった人)から相続した財産に課税されますが、財産のうちに土地が大きな割合を占めることは少なくありません。

土地についてその評価額に対してそのまま相続税を課税すると税負担が重くなり相続人が住居に住み続けられなくなる、あるいは相続人が被相続人が営んでいた事業を続けられなくなるかもしれません。

そこで、「住居の敷地」「事業用の建物の敷地」などについては土地の評価額を減額することにより相続税の負担を軽減する制度(小規模宅地等の特例)が設けられています。

小規模宅地等の特例が適用される4パターン

小規模宅地等の特例が適用される土地は次の4種類あります。

○住居の敷地(特定居住用宅地等)

○個人事業に使用している建物の敷地(特定事業用宅地等)

○不動産貸付業に使用している土地(貸付事業用宅地等)

○同族会社の事業に使用している土地(特定同族会社事業用宅地等)

適用要件や節税効果はそれぞれ異なるのですが、今回の記事では相続税の申告で最も適用されることが多い特定居住用宅地等について解説します。

特定居住用宅地等は評価額を80%減額できます

特定居住用宅地等に該当する土地については、評価額を80%減額することができます。

つまり評価額の20%に対して相続税が課税されることとなります。

次のように(特定居住用宅地等に該当しない)更地については評価額(ここでは5,000万円)に対して相続税が課税されますが、特定居住用宅地等については評価額の20%(ここでは1,000万円)に対して相続税が課税されます。

相続税の節税効果は非常に大きいですね。

大きな住宅の敷地でも特定居住用宅地等に該当する?

特定居住用宅地等に該当すると節税効果は非常に大きいのですが、次のような疑問を持つ方もいるかもしれません。

面積が大変大きい住居の敷地を相続した場合には、敷地の評価額が高いから評価額の減額も大きくなって相続税の負担が非常に軽減される。うらやましいな・・・

しかし、実際にはそのようにはなりません。

特定居住用宅地等は330㎡までとなっているからです。

では330㎡を超える住居の敷地は特定居住用宅地等に該当せず、評価額の減額は一切ないということになるのでしょうか?

いいえ実はそうなっていません。

住居の敷地のうち330㎡までの部分については特定居住用宅地等に該当して評価額の20%に対して課税され、330㎡を超える部分については評価額そのものに対して課税されることとなります。

贈与の場合も使える?

住居の敷地を贈与された場合でも小規模宅地等の特例は適用されるのでしょうか?

答えは「適用されない」です。

小規模宅地等の特例は相続あるいは遺贈(遺言で財産をもらうことを言います)で取得した土地について適用され、贈与された土地については適用されない制度です。

住居の敷地が特定居住用宅地等に該当するための要件

住居の敷地となっている土地であれば無条件で特定居住用宅地等に該当するわけではありません。

特定居住用宅地等に該当するケースとして次の3つがあります。

(ケース1)被相続人と同居していた親族がその住居の敷地を取得する場合


被相続人が住んでいた住居の敷地を被相続人と同居していた親族(上記の例では息子)が取得した場合には、その親族が取得した住居の敷地は特定居住用宅地等に該当します(評価額の20%に対して相続税が課税されます)。

ただし、住居の敷地を取得した親族が次のどちらかの要件を満たさなかった場合には住居の敷地は特定居住用宅地等に該当しないこととなります。

(1)被相続人と同居していた住居に相続税の申告期限まで居住し続ける
(2)相続税の申告期限まで住居の敷地を所有し続ける

(1)と(2)のいずれかの要件を満たさなかった場合には、特定居住用宅地等に該当しないこととなり、80%の評価額の減額は適用されず土地の評価額そのものに対して相続税が課税されます。

(ケース2)被相続人が居住していた住居の敷地を配偶者が相続する場合


被相続人が居住していた住居を配偶者が取得した場合には、その配偶者が取得した住居の敷地は特定居住用宅地等に該当します(評価額の20%に対して相続税が課税されます)。

そして配偶者が被相続人が居住していた住居の敷地を取得する場合については「無条件で」特定居住用宅地等に該当することとなります。

つまり、(ケース1)のように被相続人が居住していた住居に申告期限まで居住し続けていない場合でも、相続税の申告期限まで住居の敷地を所有していない場合でも(敷地を売却している場合であっても)、配偶者が相続したその敷地は特定居住用宅地等に該当することとなります。

さらに配偶者が被相続人と同居していなかった場合であっても、配偶者が取得した被相続人が居住していた住居の敷地は特定居住用宅地等に該当します。

(ケース3)被相続人が居住していた住居の敷地を被相続人と別居していた親族が取得する場合

このケースは非常に複雑です。

「被相続人」と「住居の敷地を取得する親族」とに分けて特定居住用宅地等に該当するための要件を確認していきたいと思います。

(1)被相続人の要件
①配偶者がいない
②同居していた相続人がいない

(2)住居の敷地を取得する親族の要件
①3年以内に、本人・その配偶者・3親等以内の親族が所有する住居(被相続人が死亡時に居住していた住居を除く)に居住したことがない
②被相続人が亡くなった時に親族本人が居住している住居を過去に所有していたことがない

非常に分かりにくいと思いますが、具体的には被相続人は配偶者が先に亡くなっていて一人暮らしをしていて、子どもは賃貸住宅に住んでいるような場合です。


このケースでは住居の敷地を取得する親族が住居を所有していないことが要件となっていることから税理士業界では「家なき子の特例」と呼ばれています。

今回の記事では特定居住用宅地等に該当する3つのケースの基礎的な要件を説明しましたが、実際にはこのほかにも様々な要件があります。

また特定居住用宅地等に該当するほかのケースというものもあるので慎重に確認することが必要な制度です。

まとめ

相続税が軽減される制度といえばなんと言っても「配偶者の税額軽減」、次に小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)が挙げられるくらい相続税の申告では非常に重要な制度です。

しかし、特定居住用宅地等に該当する場合だけをとっても様々なケースがあり、適用要件も複雑なので相続税の申告の際にも生前相続対策の際にも慎重な検討が必要な制度です。

今回の記事ではわかりやすさを重視して基礎的なことのみお伝えしましたが、実際には判断に迷うことが多い制度ですのでご関心のある方はお気軽にお問い合わせください。

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